Leasing immobiliare anche per i privati

Il leasing immobiliare è un leasing finanziario e quindi il contratto non si concluderà direttamente con produttrice (come accade per il leasing operativo), ma con una terza società (detta società di leasing) che acquisterà l’immobile dal produttore per poi sottoscrivere un successivo contratto di locazione con l’utilizzatore reale dell’immobile. Il leasing immobiliare non è una vera e propria novità in materia, era infatti previsto per le aziende, ma grazie alla legge di Stabilità 2016 è stata allargata la possibilità di accedere a questo tipo di finanziamento anche alle persone fisiche.

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Pulizia serbatoi dell'autoclave, paga il proprietario o l'inquilino?

Oggi sul nostro blog ospitiamo Avv. Alessandro Gallucci che ci darà qualche dritta riguardante le spese di pulizia dei serbatoi dell'autoclave, spettano all'inquilino o al proprietario dell'immobile? Non solo, ecco alcuni consigli su come dividere le spese di gestione dell'appartamento.

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Condominio: I cani abbaiano incessantemente? i vicini li devono sopportare.

Oggi sul nostro blog ospitiamo Marta Jerovante che ci racconterà una curiosa sentenza della Cassazione riguardante l’attualissimo tema dei cani e del cd. reato di disturbo alle occupazioni e al riposo delle persone.

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Rent to buy: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sul regime fiscale da applicare

Tassazione a due vie, la finalità della quota di canone pagata dall’affittuario fa la differenza

In sostanza, spiega il documento di prassi, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal locatario deve essere diversificato tenendo conto della funzione specifica, per il godimento dell’immobile o come acconto sul prezzo finale di trasferimento, per la quale le somme sono pagate dall’affittuario al proprietario. Nel primo caso quindi, prosegue la circolare, trovano applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette, mentre per la quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita dell’immobile si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti- prezzo.

Il rent to buy e l’opzione per l’imponibilità Iva

Nel quadro della formula di contrattazione del rent to buy, la circolare chiarisce che i canoni di locazione versati per il godimento di un fabbricato abitativo rientrano tra le operazioni esenti da Iva, salvo l’ipotesi in cui il concedente sia un’impresa di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità Iva. Lo stesso regime di esenzione si applica anche ai canoni versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per il regime di imponibilità da parte di tutti i soggetti passivi e non solo per le imprese di costruzione e di ripristino.

Aliquote Iva e imposta di registro per il proprietario/concedente in regime di impresa

In dettaglio, nei casi in cui l’operazione sia imponibile ai fini dell’Iva, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto per la successiva acquisizione dell’immobile sono le seguenti: aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9; aliquota ridotta del 10%, se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”; aliquota del 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali. Riguardo l’imposta di registro, la misura è determinata in base al regime Iva applicabile. Per gli acconti prezzo soggetti ad Iva, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro. Per quanto attiene, invece alla quota di canone corrisposta quale acconto-pezzo, per gli immobili abitativi esenti Iva si applica

l’imposta di registro con aliquota del 2%, mentre se è imponibile Iva, perché il concedente, cioè il potenziale venditore, ha espresso tale opzione, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica). Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, l’imposta di registro è applicata in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione cui l’operazione è soggetta.

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Immobiliare: protocollo d'intesa tra ingegneri e notai

Il Consiglio Nazionale del Notariato dopo aver già firmato un protocollo facoltativo con il Consiglio Nazionale dei Geometri per rendere più sicure le compravendite immobiliari, si è prodigata nel produrre un nuovo protocollo d'intesa in materia di trasferimenti immobiliari con il Consiglio Nazionale degli Ingegneri.

L'accordo prevede la redazione di una perizia tecnica dalla quale risulti l'esatta descrizione degli immobili, la conformità catastale allo stato di fatto e l'esame edilizio e urbanistico degli stessi.

La perizia deve contenere l'indicazione degli accertamenti svolti e la descrizione dell'immobile oggetto del trasferimento, con tutti i dettagli utili quali l'ubicazione, la modalità di accesso dalla pubblica viabilità, la destinazione d'uso e le caratteristiche per i fabbricati nonché la destinazione urbanistica, la conformazione, la morfologia e l'estensione reale per i terreni.

Il notariato inoltre, ha espresso la volontà di divulgare questo protocollo alle categorie aderenti alla rete delle professioni tecniche, professionisti italiani come ingegneri, architetti, chimici, periti agrari, agronomi, periti industriali, geometri e geologi, per spingere verso una larga adesione.
 

L’obiettivo finale di queste iniziative è chiaro, rendere più sicuri i trasferimenti immobiliari anche sotto il profilo della regolarità urbanistica, edilizia e dell'agibilità, e al tempo stesso evitare possibili conteziosi.

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assemblea condominiale: 5 cose da sapere

1) In sede di assemblea condominiale, chi ha la competenza di verificare che la costituzione dell'assemblea sia regolare?

Il presidente. Il presidente viene designato dai condomini intervenuti all'adunanza ed ha una importanza notevole nella discussione e nella validitàdelle delibere. La prima azione del presidente è quella di accertarsi che l'amministratore di condominio abbia inviato a tutti i condomini la convocazione (e che tutti i condomini l'abbiano ricevuta). Successivamente verifica il numero dei condomini presenti e dei relativi millesimi, se si raggiunge il quorum necessario l'assemblea è regolarmente costituita. Il presidente inoltre, dovrà dirigere la discussione, verificare l'esito delle votazioni, esaminare e firmare il verbale d'assemblea.

Curiosità: Nonostante l'importanza di questa figura all'interno dell'assemblea, non troviamo alcuna norma del legislatore che imponga la nomina del presidente d'assemblea.

2) La delibera assunta in una assemblea viziata dalla mancata convocazione di un condomino è legittima?

Si. Rientriamo nel caso di delibere annullabili ex articolo 1137 c.c.. Sono annullabili le delibere:

• quando sono presenti vizi formali;
• quando sono adottate violando regole generali, convenzionali o regolamentari, laddove si è stabilito un determinato procedimento per giungere alla manifestazione di volontà;
• quando sono inficiate da eccesso di potere.

La regola generale ci dice dunque, che tali delibere sono efficaci fino a quando non vengano impugnate ai sensi dell'art. 1137 c.c..

assemblea straordinaria

3) Proprietari, conduttori, usufruttuari, nudi proprietari chi deve essere convocato all'assemblea?

Devono essere convocati i proprietari di tutte le unità immobiliari, così come risulta dagli atti di proprietà, che costituiscono il condominio. I conduttori per quanto concerne la gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento, come previsti dalla "legge sull'equo canone" (legge n 392/1978). Gli usufruttuari per tutte le delibere che riguardano l'ordinaria amministrazione, mentre per le delibere riguardanti l'amministrazione straordinaria bisogna convocare i nudi proprietari. In caso di comproprietà tutti i condomini.

4) Nel caso di locazione dell'immobile c'è obbligo di convocazione del conduttore?

No. L'onere della convocazione del conduttore spetta al proprietario dell'immobile a seguito del ricevimento dell'avviso si convocazione inviato a lui dall'amministratore. L'amministratore non è tenuto a convocare direttamente il conduttore in quanto, potrebbe anche non essere a conoscenza della locazione in essere.

5) Qual'è la funzione dell'assemblea condominiale?

L'assemblea ha la funzione di deliberare in merito alla vita stessa del condominio, in quanto solo in tale sede ogni condomino ha la possibilità concreta di esprimere, con il proprio voto, la sua volontà esprimere che contribuisce a costruire la volontà generale del condominio, che confluisce nella delibera (l'atto vero e proprio), fondamentale per stabilire la gestione ordinaria e straordinaria dei beni e dei servizi comuni, nonché le relative innovazioni. La peculiarità dell'assemblea condominiale, disciplinata agli arti. 1135 e 1136 del c.c., è che la volontà condominiale si forma validamente solo nella sede e nel luogo ove viene convocata l'assemblea stessa.

Curiosità: Ogni condomino può prendere la parola più volte per chiarire la propria opinione e per controbattere quelle degli altri.

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RENT TO BUY: 10 cose da chiarire su questo nuovo tipo di contratto

Tutti ne parlano, il Governo ha emanato le linee guida, ma che cos’è il Rent To Buy? Conviene più all’acquirente o al venditore? Posso acquistare da un’azienda oppure è rivolto solamente ai privati? Quali tutele hanno le parti?

Queste sono alcune delle domande che le persone si pongono quando parliamo di affitto con riscatto.

Iniziamo subito dicendo che la normativa, al momento, è ancora carente, soprattutto in tema fiscale, e per questo motivo è fondamentale avvalersi dell’ausilio di professionisti del settore.

1. Cos’è il contratto di rent to buy?

È un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

2. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”?

No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo.

Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy.

Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.

3. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.

Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione).

L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore, divenuto inadempiente, e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

4. Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto?

La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.

Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy: per questo motivo consigliamo di rivolgersi ad un notaio che saprà dare adeguati consigli.

5. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?

E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione, e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari. Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

6. Il conduttore è tutelato?

Si. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.

Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

7. Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.

Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.

Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

8. Per il rent to buy relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il

conduttore perde il proprio denaro?

No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9. Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?

Si, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari. E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.

10. Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?

Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente). Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario.

In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto.

Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.

Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

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